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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 25.1.2017 mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.  

Folgender Sachverhalt lag den BGH-Richtern zur Entscheidung vor: Der Mieter einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung zahlte neben der Nettomiete auch monatliche Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Vermieter gegenüber dem Mieter erst mit Schreiben vom 7.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte.  

Der BGH entschied dazu, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der WEG vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar.

Für Fragen zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehen ihnen gerne unsere Rechtsanwälte Bastian Haake und Daniela Fuchs zur Verfügung.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses hat. Dies liegt u. a. vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten nun zu entscheiden, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.

Die Richter kamen zu dem Urteil, dass auch in den Fällen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. In ihrer Begründung führten sie aus, dass der Zweck der Kündigungsregelungen im BGB darin besteht, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr soll hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden.  

Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, sodass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand Eigenbedarf nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber nicht verändert.

Für Fragen zum Mietrecht steht Ihnen gerne Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fuchs, sowie Rechtsanwalt Haake zur Verfügung.

In einem vom Bundesarbeitsgericht (BAG) am 13.12.2016 entschiedenen Fall ging es um ein Unternehmen, das Blutspendedienste betreibt. Bei den Blutspendeterminen sind ein oder mehrere Ärzte sowie bis zu 7 weitere Beschäftigte tätig. Sie tragen Namensschilder. Im April 2013 richtete das Unternehmen bei Facebook eine Seite für konzernweites Marketing ein. Bei Facebook registrierte Nutzer können dort Besucher-Beiträge (Postings) einstellen.  

Nachdem sich Nutzer darin zum Verhalten von Arbeitnehmern geäußert hatten, machte der Konzernbetriebsrat geltend, die Einrichtung und der Betrieb der Facebook-Seite seien mitbestimmungspflichtig. Der Arbeitgeber könne mit von Facebook bereitgestellten Auswertungsmöglichkeiten die Beschäftigten überwachen. Unabhängig davon könnten sich Nutzer durch Postings zum Verhalten oder der Leistung von Arbeitnehmern öffentlich äußern. Das erzeuge einen erheblichen Überwachungsdruck.  

Das BAG entschied dazu, dass diese Ausgestaltung einer Funktion, nach der es der Arbeitgeber auf seiner Facebook-Seite ermöglicht, für andere Facebook-Nutzer die Veröffentlichung von Postings, die sich nach ihrem Inhalt auf das Verhalten oder die Leistung einzelner Beschäftigter beziehen, der Mitbestimmung des Betriebsrats unterliegt.

Für Fragen zum Arbeitsrecht stehen Ihnen gerne unsere Rechts- und Fachanwälte für Arbeitsrecht Seidler und Badenschneider zur Verfügung.

Grundsätzlich legt der Versicherungsnehmer einer Lebensversicherung durch eine gegenüber dem Versicherer abzugebende Erklärung fest, wem die Versicherungsleistung nach seinem Tode zustehen soll. Er bestimmt so über das Bezugsrecht der Lebensversicherung. Wählt er hierbei unklare, interpretationsbedürftige Formulierungen, sind die – regelmäßig erst nach seinem Tode angerufenen – Gerichte gefordert, seine Erklärung auszulegen. Das kann für die Beteiligten nicht immer zu vorhersehbaren Ergebnissen führen. Da helfen nur klare Formulierungen!

Ein Beispiel gibt der am 13.5.2016 vom Oberlandesgericht Hamm (OLG) entschiedene Fall, in dem der Versicherungsnehmer einer Lebensversicherung festlegte, dass die Versicherungsleistung nach seinem Tode den „Eltern, bei Heirat Ehegatte“ zustehen sollte. Der Versicherungsnehmer war von 1996 bis 2000 verheiratet. Nachdem er verstarb, stritten seine Eltern und seine Tochter als Alleinerbin über die Formulierung.

Die Richter des OLG kamen zu dem Entschluss, dass die überlebenden Eltern die Versicherungsleistung nach dem Tode des Versicherungsnehmers beanspruchen können, weil die Ehe des Versicherungsnehmers zuvor geschieden wurde. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der Erklärung des Erblassers, dass seine Ehefrau die Versicherungsleistung nach der Scheidung nicht mehr habe erhalten sollen. Das Bezugsrecht steht aber nicht der Tochter als Alleinerbin zu. Aus dieser Formulierung folgt vielmehr, dass die Eltern bei Beendigung der Ehe als ursprüngliche Bezugsberechtigte erneut berechtigt sind.  

In einem anderen Fall hat der Bundesgerichtshof am 22.07.2015 entschieden, dass die Erklärung eines Versicherungsnehmers gegenüber seinem Versicherer, im Falle seines Todes solle „der verwitwete Ehegatte“ Bezugsberechtigter der Versicherungsleistung sein, so zu verstehen war, dass – auch im Fall einer späteren Scheidung der Ehe und Wiederheirat des Versicherungsnehmers – der mit dem Versicherungsnehmer zum Zeitpunkt der Bezugsrechtserklärung verheiratete und bei seinem Tode geschiedene Ehegatte weiterhin bezugsberechtigt sein sollte.

Für Fragen zum Erbrecht seht ihnen gerne Rechtsanwalt Markus Gesser zur Verfügung. 

Nach der Trennung steht einem bedürftigen Ehepartner grundsätzlich Trennungsunterhalt zu. Dies kann sich aber ändern, wenn sich der Bedürftige dauerhaft einem neuen Partner zuwendet. „Grob unbillig“ nennt das Gesetz die Verpflichtung zur Fortzahlung von Unterhalt, wenn der Bedürftige in einer neuen, verfestigten Gemeinschaft lebt. Der Unterhaltsanspruch entfällt.  

Die Rechtsprechung geht meist davon aus, dass eine neue Lebensgemeinschaft nicht vor Ablauf von 2 Jahren als „verfestigt“ gilt. Die Richter des Oberlandesgerichts Oldenburg (OLG) haben jetzt jedoch entschieden, dass dies auch schon früher der Fall sein kann. Das OLG hat dem Antrag eines Ehemannes stattgegeben, keinen Unterhalt mehr zahlen zu müssen. Die Ehefrau war in den Haushalt ihres neuen Partners eingezogen, mit dem sie bereits seit einem Jahr liiert war. Die beiden waren zuvor auch nach außen bereits als Paar aufgetreten, hatten gemeinsame Urlaube verbracht und gemeinsam an Familienfeiern teilgenommen. Der kleine Sohn nannte den neuen Partner „Papa“.   In solch einer Konstellation kann auch bereits nach einem Jahr von einer verfestigten Lebensgemeinschaft ausgegangen werden. Der bedürftige Ehepartner hat sich endgültig aus der ehelichen Solidarität gelöst und damit zu erkennen gegeben, dass er diese nicht mehr benötigt. Eine weitere Unterhaltsverpflichtung des ehemaligen Partners ist vor diesem Hintergrund nicht zumutbar.

Für Fragen zum Familienrecht steht ihnen gerne Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht Köth-Lanio zur Verfügung.