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Vor den Oberlandesgerichten in Dresden und Karlsruhe wurden Einzelfallentscheidungen bezüglich eventueller Mietanpassungen getroffen, die aufgrund der Bestimmungen zum Schutz vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie entstehen. Während das OLG in Dresden einer Verminderung der Kaltmiete um 50 % zustimmte, gab das OLG Karlsruhe einer Mietminderung keine Chance.

In beiden Fällen mussten Einzelhandelsgeschäfte aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18.3. bis zum 19.4.2020 geschlossen bleiben. Die Zahlung der vereinbarten Miete für die jeweiligen Ladenlokale wollten beide Betreiber für den April 2020 nicht an ihre Vermieter leisten.

Das OLG Karlsruhe stellt in seinem Urteil vom 24.2.2021 fest, dass die Mietzahlung nicht einfach auszusetzen oder zu reduzieren ist. Eine allgemeine Schließungsanordnung aufgrund der pandemischen Lage genügt nicht als Begründung eines Sachmangels des Mietobjekts, der zu einer Mietminderung berechtigt. Ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ kommt laut dem OLG Karlsruhe zwar grundsätzlich in Frage, dieser setzt allerdings den Nachweis besonderer Umstände voraus, die im Einzelfall zu prüfen sind. Diese Umstände lagen im verhandelten Fall nicht in ausreichender Weise vor.

Demgegenüber hat das OLG Dresden in einem Urteil vom 24.2.2021 entschieden, dass ein angepasster Mietzins gezahlt werden kann, wenn auf der Grundlage von Corona-Schutzmaßnahmen eine staatliche Schließungsanordnung erlassen wurde. Das OLG Dresden geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankommt und es sich bei einer Schließungsanordnung um eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage handelt, die sehr wohl eine Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte rechtfertigt, da weder Mieter noch Vermieter diese Störung verursacht haben.

Bitte beachten Sie! Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Die Oberlandesgerichte in Karlsruhe und Dresden haben die Revision vor dem Bundesgerichtshof zugelassen.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Auf eine Abmahnung kann aufgrund einer voraussichtlichen Erfolglosigkeit jedoch nicht verzichtet werden, wenn der Vermieter bei wiederholt aufgetretenen Mängeln immer um deren Beseitigung bemüht war.

In einem Fall aus der Praxis kam es in Gewerberäumen seit 2003 trotz Mängelbeseitigungsarbeiten von Seiten des Vermieters zu insgesamt 7 Wassereintritten. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass der Vermieter nicht in der Lage war, die Mängel zu beseitigen. Die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam war, denn es hätte hier einer vorherigen Abmahnung bedurft.

Bei einem Ausbruch von Covid-19 in einer Seniorenresidenz kam es zu 20 Infektionen bei Bewohnern (7 verstarben) und 10 Infektionen bei Mitarbeitern. Das Gesundheitsamt stellte fest, dass die als Einrichtungsleiterin und Pflegefachkraft tätige Mitarbeiterin trotz anders lautender Anordnungen wiederholt nicht in Dienstkleidung angetroffen worden war. Zudem hatte diese, nachdem eine sofort vollziehbare Anordnung zur strikten Trennung der Wohnbereiche in solche für Covid-19-erkrankte und solche für nicht daran erkrankte Bewohner erlassen und die strikte Zuordnung des Pflegepersonals zu jeweils einem Bereich angeordnet war, mehrfach während ihrer Schicht zwischen den beiden Bereichen gewechselt.

Der Kreis untersagte der Einrichtung daraufhin mit sofortiger Wirkung die weitere Beschäftigung der Mitarbeiterin. Dem dagegen gerichteten Eilantrag der Antragstellerin gab das Verwaltungsgericht statt.

Die Richter des Oberverwaltungsgerichts kamen jedoch zu der Entscheidung, dass das Beschäftigungsverbot sich voraussichtlich als rechtmäßig erweist, weil diese die Vorbildfunktion als Leiterin der Einrichtung, der eine besondere Bedeutung zukomme, nicht wahrgenommen hatte. Sie hatte ihre eigenen Regeln über die Anordnungen des Gesundheitsamtes gesetzt.

Vom 1.3.2020 bis zum 30.6.2021 können Arbeitgeber eine steuerfreie Corona-Prämie nach § 3 Nr. 11a Einkommensteuergesetz bis zu 1.500 EUR an ihre Mitarbeiter zahlen. Eine Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Prämie zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn geleistet wird. Hier stellte sich nun die Frage, ob diese Bedingung erfüllt ist, wenn durch den Arbeitnehmer in der Vergangenheit geleistete Überstunden gekürzt werden?
Die Antwort lautet: Es kommt darauf an.

Das Bundesfinanzministerium vertritt hier folgende Ansicht: Die Steuerfreiheit ist zu bejahen, wenn vor dem 1.3.2020 kein Anspruch auf eine Vergütung von Überstunden bestand, also lediglich die Möglichkeit des Freizeitausgleichs gegeben war. Verzichtet der Arbeitnehmer zugunsten einer Corona-Prämie auf einen Freizeitausgleich von Überstunden bzw. werden die Überstunden gekürzt, ist das Kriterium „zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn“ erfüllt.

Weiterführender Hinweis

Durch das Jahressteuergesetz 2020 wurde kürzlich die ursprünglich bis Ende 2020 befristete Steuerbefreiung bis zum 30.6.2021 verlängert. Der Höchstbetrag je Arbeitnehmer beträgt aber unverändert 1.500 EUR. Die Anpassung führt also nicht dazu, dass im ersten Halbjahr 2021 nochmals 1.500 EUR steuerfrei zusätzlich zu einem in 2020 steuerfrei gewährten Betrag von 1.500 EUR ausgezahlt werden können. Da es sich um einen Freibetrag handelt, muss
jeder EUR, der den Freibetrag übersteigt, versteuert werden.

Quelle | BMF, FAQ „Corona“ (Steuern), Stand: 18.3.2021; Jahressteuergesetz 2020, BGBl I 2020, S. 3096

Verbleibt bei der Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach der Berichtigung der gemeinschaftlichen Schulden und der Rückerstattung der Einlagen ein Überschuss, so gebührt er den Gesellschaftern nach dem Verhältnis ihrer Anteile am Gewinn.

Reicht das Gesellschaftsvermögen zur Berichtigung der gemeinschaftlichen Schulden und zur Rückerstattung der Einlagen nicht aus, so haben die Gesellschafter für den Fehlbetrag nach dem Verhältnis aufzukommen, nach welchem sie den Verlust zu tragen haben. Kann von einem Gesellschafter der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so haben die übrigen Gesellschafter den Ausfall nach dem gleichen Verhältnis zu tragen.

So entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs mit ihrem Urteil vom 27.10.2020, dass auch eine GbR, die keine Publikumsgesellschaft ist, nach ihrer Auflösung, vertreten durch den Liquidator, Nachschüsse zum Zweck des  Ausgleichs unter den Gesellschaftern einfordern kann.